Estimado señor Alba: dado que usted publica en su medio este artículo en que acusa a los notarios de ser culpables en relación a las cláusulas suelo, le voy a contestar yo por el mío, para que mi comentario no quede enterrado entre otros muchos, de muy diverso nivel de información y acierto.
Como notario y estudioso de la cláusula suelo le tengo que decir que su artículo es erróneo, incompleto y parcial y desvía la atención del asunto principal de una forma que parece intencionada o al menos negligente. Pensemos bien y dejémoslo en que es simple ignorancia.
Por supuesto, como notario yo sí soy parcial. Tiendo a pensar que lo mío es lo mejor y que yo soy estupendo. Pero tengo ojos en la cara y sé que en la existencia de las cláusulas suelo los notarios tenemos responsabilidad. El problema es que las cláusulas suelo no tienen… ningún problema.
En efecto, las cláusulas suelo eran perfectamente lícitas y justas porque si usted puede pactar con el banco un cinco por ciento fijo o un interés variable, ¿por qué no puede pactar un interés entre un cuatro y un seis?.
Lo que ha pasado es que cuando esas hipotecas se pactaron el interés medio estaba en el cinco por ciento, pongamos, y cuando se fijaba un suelo del dos y medio la gente lo aceptaba tan contenta porque pensaba que nunca bajaría tanto y que, si tal cosa pasaba, le compensaba. Los notarios autorizaban esas cláusulas –y los registradores inscribían, sin la fiebre denegadora que casualmente les ha entrado ahora- porque eran totalmente admisibles y porque además estaban contempladas en una orden sobre la materia de 1994 y otra de 2011 que decían exactamente cómo debían reflejarse –separada y claramente- y obligaban al notario a informar expresamente de ellas. Es más, aunque un notario lo hubiera considerado abusivo por alguna razón, dentro de sus competencias no está denegar la inserción de una cláusula que no haya sido declarada nula por una sentencia inscrita en el registro de condiciones generales de contratación o esté prohibida por la ley. He escrito sobre eso en este mismo blog, aquí (por cierto, se va actualizar el libro y tendrá pronto información al día y con inclusión de la sentencia de la TJUE). Para abreviarle la lectura, en ese texto se insiste en la limitada capacidad que tiene – y sobre todo, que DEBE tener el notario – para limitar los pactos de los contratos que no sean claramente nulos. No somos jueces ni inspectores de Hacienda. Ahora, eso sí, si el legislador dice que una cláusula no se ponga, tenga por seguro que esa cláusula no se incorporará al contrato. Pero el legislador tiene que hacer su trabajo, y a veces parece que no quiere.
Pero, en todo caso, llegó la crisis y todo se descabaló. Por supuesto la gente no la previó, pero los bancos tampoco, como es bien obvio a tenor de lo que están ahora pasando. Entonces muchas cosas que antes no se veían como tales se convirtieron en abusivas y el Tribunal Supremo anuló, desde mi punto de vista de un modo excesivamente populista en algunas sentencias (no en otras, en las que con toda justicia juzgó a favor de los consumidores en temas como el de las preferentes o el aumento de capital de Bankia, y muchas más) muy diferentes cláusulas y contratos enteros.
Y en materia de cláusulas suelo, metió la pata hasta el fondo, porque con un grave error técnico consideró nulo con carácter general lo que tendría que haberse anulado caso por caso: declaró nulas todas las cláusulas suelo en el ejercicio de una acción de cesación para ahorrarse tener que examinar si en cada caso concreto había habido abuso por falta de transparencia, si había habido suficiente información, falta de capacidad o lo que fuera. Y como luego vio que eso podía crear un “trastorno económico” se inventó la retroactividad limitada que finalmente se ha cargado el TJUE, pero dejando subsistente, porque no podía entrar, la parte primera del desaguisado, que es la de la nulidad de las cláusulas suelo.
Aquí hemos estudiado el tema. Es un post en que un compañero y yo enlazamos mucho de lo que se ha publicado sobre eso. Léaselo. También es claro este en Expansión y este de Rallo, que tiene su peculiar ideología pero en este caso acierta.
Porque sí, señor Alba, algunos bancos no cumplen con su misión de proporcionar la oferta vinculante, pero no todos: muchos lo hacen bien. Y con los notarios esto ocurre lo mismo: la mayoría lee la escritura e informa de todo y algunos no: ¿todos los notarios son culpables? ¿todas deben ser nulas?
No es así. Si usted hubiera dicho que el notario debería poder informar con más tiempo y que el usuario debería disponer de un periodo más largo de reacción que el que ofrece una firma, le daría toda la razón. Muy pocos prestatarios usan del derecho de comparecer en la notaría con tres días de antelación para examinar el proyecto de escritura. Pero se podrían hacer muchas cosas en la que los notarios estaríamos muy de acuerdo, aunque signifique trabajo no retribuido, porque reforzaría la profesión: información anticipada, libre elección de notario que en la práctica es relativa, minutas hipotecarias mucho más sencillas, órganos de resolución de conflictos, etc.
Hay que informarse bien en estas cuestiones complejas, señor Alba, porque si pueden decirnos eso de “Manolete, si no sabes torear, p’aqué te metes”
26 diciembre, 2016 - 21:49
Estimado señor Notario: No es tanto si hay pecado o no. El problema yo lo veo en que de haberlo, el pecador debería de ser el Notario, solidariamente con el banco de turno.
Y dicho esto expresarle mi total rechazo a la Sentencia que nos trae al caso. Efectivamente, yo creo en la responsabilidad individual y el estricto cumplimiento de los contratos.
Un saludo,
27 diciembre, 2016 - 12:10
Enhorabuena por el artículo. En efecto, entiendo que si son lícitas (o ilícitas) las cláusulas suelo, la misma suerte debería correr el pacto de interés fijo. Y que esa licitud ( o ilicitud) debe determinarla el poder legislativo. Otra cosa es que desde un punto de vista de política económica la anulación de las cláusulas suelo haya sido una solución que ha permitido repartir más equitativamente las consecuencias negativas de la crisis inmobiliaria entre deudores/consumidores y acreedores/entidades de crédito. Pero el estado de derecho exige que ese tipo de medidas las adopte el poder legislativo, en ningún caso el judicial.
Por otra parte, las soluciones adoptadas ( Oferta vinculante, Fiper, Dirpec en Andalucía, expresión manuscrita..) lo único que han conseguido es hacer más complejas las escrituras y provocar la desconfianza en los deudores. Mejor hubiera sido aplicar el artículo 5.2 de la ley Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación e incorporar, como anexo, a la matriz las cláusulas generales, previamente controladas por los órganos adecuados (jueces, notarios, registradores…) y dejar la escritura, propiamente dicha, para unas condiciones particulares claras y concisas.
15 mayo, 2018 - 10:56
El pacto de interés fijo ¿por qué? ¿Qué hay más habitual que un interés fijo en la financiación? ¿Qué es más transparente que saber siempre y todo momento el interés a pagar? Si uno adquiere al crédito a interés fijo, lo único a informarle es que pase lo que pase en el mundo, su interés se mantendrá inalterado. No es un producto complejo, es fácilmente inteligible e informada en el sentido antes expuesto.
27 diciembre, 2016 - 12:32
Miguel: el «pecador» sería el NOTARIO CON EL BANCO Y…sus Gestoras…y EL REGISTRADOR Y LAS AUTORIDADES FINANCIERAS….si ,en el caso del Notario,este hubiera mantenido el control de legalidad- denegación que el TS en su tristemente Sentencia de 2008 suprimió a instancias del colectivo registral…..y la plutocracia financiera-
8 enero, 2017 - 18:31
Lo que me ha quedado claro, después de lo que estoy viendo y viviendo (cláusula suelo, plusvalías, liquidación de testamentos…etc.) es que, además de estar informado y ocuparse personalmente del tema, hay que tener un abogado de cabecera honrado y preparado pero ¿cuantas economías están preparadas para este gasto?. De lo contrario, como a pasado con las plusvalías, ni en el Ayuntamiento puedes confiar.
13 enero, 2017 - 00:18
Dicen que no ofende quien quiere, sino quien puede. Los notarios estamos cansados, hartos, de oir y de leer sandeces acerca de nuestro “papel” en este asunto de las llamadas cláusulas suelo, asunto respecto de cuyo lamentable origen judicial me remito a lo expuesto por mi compañero Ignacio Gomá en este post. Pero somos conscientes de que, siendo tan fácil y atractivo para muchos de quienes tienen un altavoz a mano y ganas de llamar la atención el atacar ahora al notario, muchas veces lo que subyace es mero desconocimiento y, por supuesto, temeridad. Sin embargo, cuando los ataques revelan un desprecio absoluto y provienen de alguien de quien se supone que debería conocer de verdad nuestro trabajo, el autor, entonces sí, ofende.
Viene esto a cuento de las palabras vertidas ayer por un magistrado de Tribunal Supremo en un foro público, y que se recogen en este artículo:
http://www.vozpopuli.com/economia-y-finanzas/empresas/Supremo-sentencia-clausulas-papel-notarios_0_989601048.html
Quienes llevamos tantos años dando lo mejor de nosotros mismos en el ejercicio de esta profesión, con el convencimiento de haber sido útiles a todos aquéllos que a nosotros han acudido, no podemos evitar la indignación. Siempre ha habido, y siempre habrá, notarios mejores y peores, como en cualquier profesión, y por supuesto en la judicatura. Pero si este señor tuviera la oportunidad, y las ganas, de comprobar cómo trabaja esa inmensa mayoría de buenos notarios, qué tipo y nivel de información se da a los usuarios del servicio notarial cuando contratan una hipoteca, y fuera capaz de hacer después el esfuerzo mental del aquilatar a la realidad el tono de sus expresiones, a lo mejor sufría una indigestión por el número de bla, bla, blas que tendría que comerse.
13 enero, 2017 - 09:47
Con Ignacio Gomá y Antonio Longo. De la A a la Z. Gracias a los dos.
19 enero, 2017 - 20:49
Los jueces son a los jueces políticos lo que las mujeres a las mujeres públicas.
Póngase a los señores magistrados las incompatibilidades y trabas a las puertas giratorias que tienen los militares o sin ir más lejos, los notarios y se habrán resuelto muchos de los problemas institucionales que aquejan al país (estado o nación, elíjase lo que proceda).
10 marzo, 2017 - 19:58
El TS empieza a jugar su deporte favorito: Donde dije Diego …
http://www.libremercado.com/2017-03-10/el-tribunal-supremo-considera-validas-las-clausulas-suelo-negociadas-entre-banco-y-cliente-1276594527/
15 mayo, 2018 - 10:45
Lo de la «fiebre denegadora que les ha entrado» no es fiebre, ni es de ahora. Tras la excelsa reforma del artículo 12 de la Ley Hipotecaria y la primera interpretación que del precepto reformado dio la DGRN se pretendió que calificado el contenido real de la hipoteca, el financiero fuera objeto de transcripción íntegro. Además, y para paliar lo extraño de esa fórmula, se señaló un pretendido efecto de publicidad noticia de esa transcripción. Resultado, en los casos en que se siguió a pies juntillas estas tesis, escrituras de hipoteca autorizadas conforme a minuta con cláusulas ilegales -véase vencimiento anticipado por declaración de concurso o por venta del bien hipotecado sin autorización de la entidad, por reducción de la solvencia del deudor sin darle opción a completar la garantía, entre otras- con una advertencia del notario -que, por supuesto no dudo que se hiciera y no es ironía- y transcripción sin calificación en el Registro de la Propiedad. Poco más que añadir. El juego del asesoramiento y advertencia del notario y la calificación registral deben ser la garantía del consumidor. Pero parece que es mejor criticar gratuitamente, que procurar entre notarios y registradores mitigar la presión de la banca en su contratación. Aún recuerdo el aforismo de «A notaría abierta, juzgado cerrado», ojalá, en el campo de la banca, lo que está abierto es el juzgado y los grandes despachos de abogados que se anuncian en la radio. ¡Una pena!